Résidence Orchidée

Bruxelles, le 11 janvier 2012.

A l’attention de M. . . . . . - Syndic

Nous avons été informés par une communication affichée aux valves, que vous espérer de pouvoir présenter un plan de rénovation des terrasses à la prochaine assemblée générale.

Je me permets de vous rappeler, que plusieurs questions concernant cette rénovation sont toujours en suspense en vue d’être débattues devant le tribunal d’appel, malgré votre décision d’ignorer cette procédure. (A ce sujet je ne manquerai pas de signaler au juge le mépris que vous démontrez par cette attitude à son tribunal et au cours de la justice.) En outre, je vous rappelle également, que le jugement – provisoire – prononcé par le juge de paix indique que « le revêtement des terrasses est privative » et que si la copropriété décide de faire de travaux aux gros-œuvre, elle doit permettre au propriétaire de choisir son revêtement. Et qu’à ce sujet, j’ai informé M. Cottenier, qui n’a pas considéré utile de me répondre.

Qu’il est inconcevable, que vous-même, ou quiconque autre, puisse imposer à tout le monde les matériaux de revêtement en plastique - style Sika Pentagone. Par conséquent, je vous demande avec insistance, que quelque soit le projet, vous me transmettiez copie de tout document important, devis, cahier de charges, projet financier etc. – ainsi qu’à tout propriétaire le demandant – et ce 10 jours avant la date de l’AG, afin que tout le monde puisse se prononcer en connaissance de cause, ou consulter des spécialistes pour se faire conseiller.

En même temps, dans l’intérêt de tous, il est essentiel de donner la possibilité à un vrai débat contradictoire, afin d’éviter la reproduction des gaffes monumentales similaires à celles que vous aviez fait précédemment, comme votre projet de la pente inversée, ou la décision absurde de prendre un architecte qui nous coutera 100.000 EUR plus cher. (voir plus)

Par ailleurs, vu les enjeux financiers et techniques considérables, d’emblée, je rejets formellement l’idée d’aller simplement consulter les documents en question pendant les heures de vos permanences. Car une décision engageant lourdement les finances des propriétaires ne peut raisonnablement pas être prise dans une séance de deux heures, sans information préalable, et uniquement sur la base de votre présentation slide-show et promesses fantaisistes; mais il faut, que CHAQUE propriétaire puisse avoir dans sa possession, et par écrit, les détails de ce à quoi vous comptez les engager, afin qu’en cas de dérapage, on puisse vous opposer ces pièces, ainsi qu’au CC, qui vous soutiendra probablement sans faille. D’ailleurs, à cet égard, les membres du CC auraient tout intérêt de se faire un sérieux examen de conscience, car leur rôle n’est pas le soutient inconditionnel du syndic, que du contraire.

En outre, je vous déconseille vivement de présenter un projet partiel, et invoquer divers prétextes pour ne pas donner des prix fermes et définitifs, afin d’obtenir l’adhésion des gens sur un budget insuffisant et qui devra être ultérieurement refinancé ; car – contrairement à vos affirmations précédentes -  une fois engagé, il nous sera impossible d’arrêter le chantier à cause de dépassement budgétaire.

Veuillez agréer mes salutations.

Depuis quelques jours une communication nouvelle est affichée aux valves, dans le style bien caractéristique de notre « cher » administrateur, plein de suffisance, mais en même temps confus.  Ces quelques lignes – pour ceux qui savent lire et comprendre - trahissent toute sa personnalité, sa prétention de paraître, mais en même temps sa médiocrité, son incompétence, sa manière superficielle et bureaucratique. Je reproduis ce texte ici, avec mes observations ironiques :

Depuis la signature du contrat de l’architecte (septembre 2011) désigné par l’AG pour réaliser l’études des travaux de réfection de l’ensemble des terrasses de la Résidence, des interventions ont lieu sans que l’on puisse s’en rendre compte.

Qui est l’ON dans cette phrase ?  Doit-on comprendre : sans que JE puisse vous en parler ; ou alors : sans que personne puisse se rendre compte.

Pourquoi la signature du contrat d’architecte a été faite seulement en septembre 2011 quand cela a été décidé en octobre 2009 et reconfirmée en avril 2011 ?

En effet, le Bureau d’Architecture vient sur les lieux :

(qui vient sur le lieu ? est déjà venu ou alors viendra ?)

1.      Un géomètre relève les dimensions de toutes les terrasses par une méthode ne l’obligeant pas à se rendre sur chaque terrasse

        (Le syndic est en fonction depuis 4 ans il ne connait toujours pas la surface totale des terrasses !   

          Voir explications plus bas !)

2.       Des experts se penchent sur la problématique de sondage des bétons en évitant la méthode destructive et les carottages

     (Extraordinaire ! Seulement, - la majorité de gens l'ignorent - que la pièce maitresse de  l’avocat de l’immeuble reçu du syndic était une expertise de 510 pages, datant de 1984 (de 27 ans !!!) qui avait déjà conclu à l’époque – selon lui – à la réparation impérative des terrasses. De plus, le syndic avait commandé 3 expertises au Centre Scientifique et Technique de la Construction (CSTC) en 2009-2010-2011, afin de justifier à POSTERIORI sa décision de rénovation, qui a réalisé des carottages et procédé à l’analyse physico-chimique des échantillons (analyses que personne comprend), + 2 expertises par l’architecte Cottenier pour un total dépassant 10.000 EUR)

      En outre ce langage pompeux n'est qu'une apparence, la façade qui cache le fanfaron.

3.  Des rencontres avec des entrepreneurs s’organisent afin de déterminer les méthodes à appliquer et applicables…

      (Le syndic SEMBLE oublier, que l’entrepreneur a DÉJÀ été désigné en mars 2009, à SON INITIATIVE, ainsi que les méthodes applicables …. Et que cette entreprise était l'UNIQUE, la SEULE et la MEILLEURE, comme d'ailleurs la méthode de la pente inversée défendue bec et ongle par lui. )

 
Actuellement nous respectons le timing que nous nous sommes imposés et comptons sur un cahier de charges complet pour le printemps 2012.

(Qui est nous ? C’est lui-même ? Il utilise ici le pluriel royal. La réalité est que - comme tout bureaucrate qui se respecte - notre administrateur se cache derrière des piles de dossiers et des expertises (réalisés à posteriori d'une prise de décision précipitée et hasardeuse) pour justifier son existence. Que l’essentiel n’est pas de travailler, faie FAIRE SEMBLANT de travailler). Que nous sommes passés du stade d’extrême urgence, au stade d’extrême prudence. Comme ça, si cela tourne mal, on pourra toujours s’abriter derrière des experts et des expertises).

J’insiste auprès chacun afin que vous facilitiez l’accès à vos terrasses lorsqu’un courrier vous est adressé en ce sens et que ces derniers soient dégagées. (Respect du ROI)

Veuillez agréer Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

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Pour la courte histoire, quand le Syndic a forcé la prise de décision en mars 2009, il AURAIT du avoir TOUTES les éléments en main : prix, dimensions, matériaux, délais etc. etc. Je constate  aujourd'hui que c'était faux. Il n'a probablement aucune idée de la surface à réparer : si on lui dit 8.000 m², il acceptera ce chiffre, si on lui dit plus, ou moins, le résultat sera pareille, car de lui même il ne prend pas l'initiative de la vérification.

Les dimensions des tersasses selon le métrage réalisé par Batic :

Selon Batic : 4,91 x 1,48 x 25 x 2 = 363,34 m² - surface des terrasses Sud – Nord (apt. 3 chambres)

Devant = 3.349,88  Arrière = 3.740,50     TOTAL : 7.653,72 m²

Pour moi, l’estimation de Batic est légèrement supérieur à la réalité.

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Selon mes estimations, en sachant qu’une terrasse type fait :

8,10 x 1,40 – 2,70 x 0,50 = 11,34 – 1,35 = 10 m²

En utilisant simplement Google Street vieuw, on peut aisément observer que chaque niveau comporte, de gauche à droite :

1 + 2 + 2 + 2 + 2 + 2 + 1 terrasse = 120 m²   

Donc x 25 = 3000 m²   La surface à l’arrière est légèrement supérieure ± 5 % = 3150 m²

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Autre méthode de calcul, en utilisant le listing des appartements

Apt 2 ch. = 26-27-28 quot = 2 tersasses presque équivalents = 20 - 21 m²

Apt 3 ch. = 35 quot = 2 terrasses 2 x 10 m² + 4,91 x 1,48 = 7,27 = 27,27 m²

Flat 14-15-16 quot = 10 m²

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Apt 2 ch = 212 x 20,5 = 4271,8 m²

Apt 3 ch =  50 x 27,27 = 1363,5 m² 

Flats = 78 x 10 =  780 m²

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TOTAL :  6435,3 m²

A cela peut s’ajouter éventuellement (mais pas obligatoirement) l’espace devant les cuisines, qui ne devra pas être cassé      1,20 x 2,40 = 2,88 m² x 300 = 864 m²

Conclusion : la surface estimée totale est comprise entre : 6435 m² et 6513 m².

Cette estimation m’a pris 1 heure de travail – à titre gracieux. Sans appareillage couteux et sophistiqué, sans recourir aux photos satellite de la NASA. (Marge d’erreur maximum : 1 %)

Monsieur le Syndic avait 4 ans pour le faire. Il n’a pas été capable.

En même temps, on paye une avance de 120.000 EUR à 2 architectes, sur des honoraires estimées à 300.000 EUR (hors suppléments). Mais EUX non plus - quoi que grassement payés - ne se chargent pas de ces mesures, qu'ils pourraient les réaliser même après les plans.

(Le Soir du 16 juin 2011)

Les tribunaux du travail n'arrivent plus a gérer les dossiers de règlement collectif de dettes.

Le tribunal du travail de Namur a même fermé sa section "dettes".

23,3% C'est l'augmentation des procédures de reglément collectif de dettes entre 2008 et 2009. En 2010 ce chiffre a encore progressé de 11,5%.

Surendettement en Belgique : plus de 300.000 belges font face à ce problème.

Selon la centrale des crédits de la Banque nationale (BNB), pas moins de 354.000 Belges connaissent des difficultés à rembourser leurs crédits.

Le nombre de crédits en cours s'élève lui à plus de 8,1 millions, le nombre total de crédits défaillants en cours se chiffrant à 509.308 défaillances, soit 6,3%.

Selon Le Soir, sur près de 5 millions de Belges qui ont souscrit à au moins un crédit, environ 7% d'entre eux n'ont pas pu payer les 2 dernières mensualités.

Nous voyons, que la cause principale du surendettement est le crédit trop facile. Aujourd’hui pratiquement n’importe qui peut posséder plusieurs cartes de crédit, en dehors d’autres cartes de grands magasins, qui eux font également du crédit. Les tentations sont grandes pour consommer aujourd’hui et payer plus tard. Seulement les aléas de la vie, la perte ou la diminution des revenus, un accident, une maladie, une amende, une facture etc. font que les échéances ne peuvent pas être respectées, et la chute s’amorce.

C’est un des volets de mon procès contre le syndic. Celui-ci veut forcer tout le monde à s’endetter à longue terme malgré lui et inscrire un quasi hypothèque sur son bien. En cas de non payement l’intéressé sera expulsé de chez lui et risque de se retrouver à la rue. Cette méthode est toute simplement inacceptable, et vu le contexte du surendettement, la loi et les tribunaux ne peuvent pas s’y s’associer.

Beaucoup des familles qui ont acheté un bien ces dernières années dans l’immeuble, ont du recourir à des lourds remboursements du crédit hypothécaire consenti à l’achat. Les mensualités peuvent facilement s’élever à plus de 1.000 €, auquel s’ajoutent les charges + les frais de fonctionnements + impôts. Ces familles, au moment de leur achat, avaient compté avec des frais (charges) plus ou moins stables dans le temps. Or, si les charges augmentent brusquement de 30%, beaucoup de gens se retrouveront en défaut de payement. Cela est une certitude statistique incontestable. Actuellement, la grande majorité est insouciante, ne voit pas l’arrivé imminente de la tempête. J’entends souvent : « Nous faisons confiance au spécialistes qui nous dirigent. Et jusqu’à maintenant nous n’avions pas eu de soucis majeurs. » (Les grecs ont dit la même chose ; nous voyons aujourd’hui la conséquence). 

Voici enfin le rapport d'activité circonstancié du Conseil de Corporiété - redigé par le Syndic.

Le 3 membres du Comité sont toute simplement incapables de rediger ne fusse qu'une demi page. Il est vrai, que Mme la Présidente ne sait que répéter qu'une chose, comme un perroquet : "Je fais confiance au sindic".

Ce rapport consiste en 4 lignes - des lamentables généralités - aisément recopiables chaque semestre.

Je le publie ici, pour ceux et celles qui n'habitent pas l'immeuble.

"Les membres du Conseil de copropriété ont, durant la période précitée, veillé au bon déroulement de la mission du syndic, à savoir le suivi des paiements des factures, des charges, des rappels, l'application des décisions prises en Assemblée Générale, pour autant que les moyens humains et financiers le permettent et toutes les actions quelconques prévues dans la mission générale du syndic et dans la loi".

Notre syndic, qui est en outre, conseiller plein temps à la Communauté Française, parfait unilingue, semble totalement ignorer le sens du terme : Circonstancié = très détaillé, complet

Ce que nous pouvons affirmer avec certitude, qu’une série d’activités manquent. Par exemple :

-          - Nous avons consommé autant kilos de chips de bu quelques dizaines de bouteilles de bordeaux au cours de nos réunions

-          - Frotté les manches du syndic

-          - Fomenté des complots, afin d’être à l’unisson pour calomnier, décrédibiliser, la personne qui dénonce nos erreurs et fautes

-          - Ciré les chaussures du syndic

-          - Interdit au concierge et les autres membres du personnel – sous peine de licenciement – d’adresser la parole a certains propriétaires ou habitants

-       - Leché... les bottes du syndic, écrire des odes à son éloge    

Tout être sensé doit se rendre à l'évidence, nos direigeants sont                                                                                        

LAMENTABLES !

Omissions, mensonges, manipulations, calomnie

Voici comment notre syndic rédige les PV des Assemblées. Il reprend les PV de l'AG précédente, modifie quelques phrases, donc beaucoup de phrases restent du PV de 2010, lequelles n’ont aucune raison de s’y trouver. Et puis il envoie la  « sauce » à tous le monde, sans relire.

Page 2. Concernant les travaux

Un seul travail « important » avait été décidé par l’AG de mars 2010, à l’initiative du Syndic d’ailleurs, pour un montant de 10.000 EUR. Mais le syndic n’en parle pas, il a tout simplement oublié de le réaliser.

Page 3 – interpellé à ce sujet le syndic explique que d’autres priorités ont été prises en charge et que les halls sont au programme dès que possible, tout en respectant les budgets prévus. N’IMPORTE QUOI !

Plus bas : L’ensemble des travaux votés en 2010 ont été réalisés ou sont en cours de réalisation… MENSONGE !

Page 4– Sinistres – Une bonne nouvelle, la prime d’assurance a encore diminué. (Il sont gentils ces assureurs, de nous diminuer la prime deux années la suite. Ou alors la phrase avait été oublié depuis le PV 2010 ?)

Page 4 Les dossiers en cours au 28/02/2010 Cette phrase ne devrait pas s’y trouver. (C'était pour l'AG de 2010)

Fournisseurs à payer : Ces fournisseurs ont été payés en début d’année 2010. (?????) (Repris du PV 2010)

Page 5 Monsieur Milis oublie de mentionner l’intervention de monsieur Szabo, qui reproche au commissaire aux compte de ne pas avoir vu une grave erreur comptable dans le bilan de l’année précédente, et qu’il a fallu la menace d’un procès de la part de M. Vandenberghe, pour que le syndic se décide à rectifier cette erreur et rembourser les gens. OMMISSION VOLONTAIRE !

L’intervention de M. Broze n’est pas mentionnée. OMMISSION VOLONTAIRE !

Les réponses satisfont l’AG. Phrase stupide et inutile. (Satisfont surtout l’ego démesuré du syndic.)

Page 7   L’acte de base n’a pas été modifié. MENSONGE ! L’Acte de Base a bien été modifié, sur tous les points concernant le décompte trimestriel rendu aux propriétaires. Ces points ont été modifiés « en douce » pour passer au décompte annuel.

Page 8    Rapport semestriel circonstancié. (Personne du CC n’est au courant). Le syndic promet de rédiger le rapport pour eux au plus vite. Et non, comme cela est repris dans le PV.

Page 11   Approbation du maintien pour une troisième fois du budget ordinaire de 661.260 € (c'est-à-dire pas d’augmentation de budget depuis 2008, contrairement à la décision de l’AG 2007)

Grossière manipulation ! ! !  Avant 2008, dans la période Hoessen, chaque année 30-35.000 EUR étaient dépensés pour la réparation des terrasses ; 13-15.000 EUR pour les grand poubelles. Depuis, plus rien n’a été dépensé dans ce domaine, pas étonnant qu’on est en boni de 25.000 € pour 2010.

Le syndic rappelle… et calcule le montant des augmentations non appelés : 19.840 + 20.400 + 21.000 + 21.700 = 82.940 et arrive à s’attribuer le mérite d’une économie de 204.260 EUR ( ????) ON CROIT REVER ?!?!?!

Le syndic relève le point de 100.000 EUR et il démontre que le calcul est faux. (D’ici plus bas presque tout est mensonge, calomnie, manipulation etc. etc.)

« M. Szabo l’a traité d’escroc dans une lettre anonyme » Courrier menaçant et ordurier…

Monsieur Szabo ne dit rien ! Pourquoi devrais-je réagir par rapport à une lettre anonyme !

« Le Syndic reprend son explication en précisant que le contrat de M. Cottenier est bien 6,5% et 1,5% pour le contrôle Euracor, si contrôle il y a. (MENSONGE, voir contrat. Le contrôle est en supplément). Il rappelle que la copropriété à reçu un accord écrit par mail de la société d’assurance décennale confirmant que M. Cottenier pourrait à titre exceptionnelle, contrôler son propre chantier »

Devons nous rire ou pleurer ?!?! Que peut-on dire d’une société d’assurance qui assure un chantier qui n’a pas été contrôlé par un inspecteur indépendant ? Devons nous nous réjouir que l’architecte puisse se contrôler lui-même ? Selon le Syndic OUI.

« D’autre part il est aisé de faire offre après les autres et de remettre prix inférieur ».

Non monsieur, vous auriez du faire un appel d’offre en règle, et trouver VOUS-MÊMES les offres raisonnables et honnêtes. Ne pas vous contenter des architectes recommandés par des constructeurs de matériaux, comme vous l’avez fait.

Le syndic : « M. Szabo, pourriez-vous me remettre une liste d’architectes reconnus pour leur compétence en étanchéité et qui seraient prêts à réaliser l’étude pour un montant fixe de 100.000 EUR + 1 % ? »  Cette question ne m’a jamais été posée. Cependant j’ai bien remis une liste d’architectes qui auraient bien accepté le travail pour 5%, d’où différence de 100.000 EUR que vous avez volé à la copropriété.

Vous reconnaissez implicitement, que vous avez été informé préalablement – aussi bien vous – que le conseil qui vous est acquis, que cette possibilité existait. J’aurais pu, à la demande, de m’occuper de chercher parmi les 12.000 architectes du royaume, un candidat. Mais cela n’est pas mon rôle, mais le votre et celui du Conseil ou de la Présidente. A quelle titre j’aurais du chercher, envoyer des lettres, mettre des annonces ?

Page 12

Le syndic brosse un bref historique du dossier terrasses :

Ø  Mars 2009. Approbation du plan de réfection par 80 %  Faux, moins de 75 %. Mais ou est le plan génial de la pente inversée ? Ou a disparu l’unique et meilleur candidat BATIC, qui devait commencer les travaux el juillet ?

Ø  Nombreuses intervention de M. Szabo, mais sans aucune proposition écrite et concrète. MENSONGE ! ! ! L’Acte de Base prévoit l’intervention d’un architecte en cas de changement structurel important, à maintes fois réclamé à l’époque. Réponse unanime du syndic et du CG et aussi M. Vandenberg.  L’intervention d’un architecte n’est pas nécessaire ! ! ! Et puis, par miracle, après le plan catastrophique et le renvoi en catimini de BATIC, nomination d’un architecte, dont on ne connait rien, qui aurait réparé un immeuble Bv. Machtens.

Ø  La réalité que je dénonce cette nomination frauduleuse, obtenu par des mensonges et manipulations, un contrat d’architecte taillé sur mesure pour lui, au désavantage de l’immeuble

Ø  M. Szabo n’a jamais prétendu de prendre la place de l’architecte. Encore une de vos manipulations

Ø  Fixation du calendrier des avocats. Suite AU REPORT demandé par l’avocat de l’immeuble.

Ø  8 décembre 2010. M. Szabo se pourvoit en appel. FAUX ! MENSONGE ! L’appel est introduit le 28 octobre, l’audience fixé pour 8 décembre 2010. L’audience pour laquelle Me Laurent ne vient simplement pas, mais demande par lettre une remise. Dans l’intention de pouvoir obtenir un passage en force et créer une situation irréversible en appel. MENSONGE, MANIPULATION ! ! !

L’augmentation de l’indice ABEX. Encore une énorme manipulation !

L’indice ABEX analyse le coût de la construction d’habitation et de logements privés. Celle-ci n’à rien avoir avec la rénovation. Le calcul présenté est purement fantaisiste et spéculative. Rien n’est vrai dedans, n’i le 3,5 %, (l’index qui a baissé depuis 2008), et même si l’index aurait augmenté, (ou pourrait augmenter) les revenus de gens augmenterait plus ou moins dans les mêmes proportions. D’où - un coût stable.

Page 13.

Le bureau (NLC) a réalisé de nombreux chantiers… lesquels ? On n’a pas connu un seul. La firme vient d’ailleurs être crée ….

Un second architecte « pointu » rejoint NLC, Nicolas LESENS. (d’où peut être NL+C). La preuve que le premier n’était pas à l’hauteur, et qu’il a été trop payé. Donc pour le prix d’un, on aura deux. (Comme au marché, 2 faux flacons de Chanel n° 5 pour moins que le prix d’un parfum véritable).

Les architectes ne se vendent pas comme des salades au marché du Midi. 2 pour le prix d’un.

NON, on a bien maintenant 2 architectes pour le prix de 2.

Donc monsieur, Cottenier, le seul, l’unique, le compétent, reconnait IMPLICITEMENT que le chantier le dépasse, qu’il doit faire appel à un associé, sous-fifre, sous-traitant (peut être même plus compétent que lui), avec lequel il partagera ses honoraires beaucoup trop élevés au départ.

Pourquoi pas bientôt 20 architectes pour réparer UNE TERRASSE ?

Une clause mettant fin au contrat sans indemnité…    Heureusement ! Après avoir gueulé en vain, on a obtenu une petite avancé !

Monsieur Szabo n’a jamais demandé 30.000 EUR à l’AG de 2010. MENSONGE EHONTEE ! Dans le faux PV de 2010 je demande encore 300.000, maintenant 30.000, peut être année prochaine arrivera-t-on à 3.000 EUR, mes frais réels d’avocat.

Approbation de l’appel de fonds à affecter au fonds de réserve terrasses.  MANIPULATION ! Pourquoi ne pas le dire que c’est le premier tranche à payer à Cottenier, c'est-à-dire 120.000 EUR

Page 20

Point 18. Je fais cette proposition pour LES NOUVEAUX membres, et pas pour les épouvantails qui siègent maintenant au Conseil, et ne font pas leur travail. Je n’ai jamais demandé que ceci soit inscrit au statuts, donc pas de majorité ¾. MENSONGE ! MANIPULATION !

Page 21

Approbation du placement des châssis couleur alu ou blanche…(Majorité ¾) Un nouveau scandal par la déformation du propos du propriétaire, afin que celui-ci soit rejeté ! SCANDALEUX ! 

En conclusion : C’est bien plus facile de cracher sur quelqu’un qui dénonce vos erreurs, plutôt que les accepter et les corriger. La plus grande calamité pour l’immeuble n’est pas l’état des ses terrasses, mais VOTRE personne. Si nous avions choisi un syndic professionnel il y a 3 ans, on l'aurait payé en 36 mois 36.000 EUR de plus, mais nous n'aurions pas perdu 100.000 d'un coup à cause de votre incompétence.

Vous avez fait voter 2 grandes décisions par les AG successives depuis votre arrivé au pouvoir. Une plus mauvaise que l’autre :

1.       L’acceptation de la pente inversée et la rénovation par BATIC. Heureusement je vous ai fait reculer à temps.

2.       Nomination de Laurent Cottenier. (Qui s’avère aujourd’hui être incapable a mener ce chantier à bout tout seul.) Sans recherche approfondi, sans appel d’offre, par mensonge et manipulation. Ici par contre, faire reconnaitre votre erreur, c’était trop vous demander. Donc, vous préférez de défendre votre choix absurde. Avez-vous reçu des actions de cette firme ? Si oui, vous êtes corrompu, si non, vous êtes stupide.

Vous êtes tellement embourbé dans vos mensonges que tôt ou tard vous allez surement couler !

(Merci à Edith) 

Cette  pièce en trois actes et quatre tableaux a été publiée chez Gallimard en 1959 et créée à Dusseldorf en décembre 1959.

Résumé de Rhinocéros

Acte I

Une petite ville tranquille, un dimanche matin. Deux hommes, Bérenger, un employé de bureau timide et velléitaire, et son ami Jean, personnage imbu de sa personne, sont à la terrasse d'un café. Jean reproche à Bérenger son manque de personnalité. Bérenger se défend à peine.

Soudain un rhinocéros traverse bruyamment la grand-place. Les habitants du quartier ( une ménagère, un vieux monsieur, un logicien, le patron du café, la serveuse …) ont suivi sa course et commentent, interloqués, le passage de l'animal. Puis ils retournent à leur occupation.

Bérenger aperçoit alors la jeune Daisy, une de ses collègues de bureau, dont il est amoureux. Mais il est trop timide pour lui déclarer sa flamme. Il éprouve aussi un complexe d’infériorité vis à vis de Dudard, un autre collègue, avec lequel il ne s’estime pas en mesure de rivaliser.

A une table voisine, un vieux monsieur discute avec un logicien. Ce dernier lui explique ce qu’est un syllogisme : «Tous les chats sont mortels. Socrate est mortel. Donc Socrate est un chat».

Apparaît alors, toujours aussi bruyamment, mais en sens inverse, un second rhinocéros. La serveuse laisse tomber son plateau, et la ménagère apparaît effondrée, en tenant dans ses bras son chat que le rhinocéros a écrasé.

Une discussion futile s’engage entre Jean et Bérenger. Ils se posent trois questions : Etait-ce le même rhinocéros ? Avait-il une ou deux cornes ? Etait-ce un rhinocéros d’Asie ou d’Afrique ?

Le ton monte, les deux amis s’emportent. Finalement, Jean s’en va, furieux. Le logicien y va de son commentaire :" il se peut que depuis tout à l’heure le rhinocéros ait perdu une de ses cornes ». Bérenger, lui regrette de s’être disputé avec Jean.

Acte II

Le lendemain matin, dans le bureau où travaille Bérenger. Sont présents , Daisy, la jolie dactylo, Botard, l’instituteur en retraite, Dudard, le sous-chef du bureau, et Monsieur Papillon, le chef de service. M. Bœuf, l’un des employés est absent. Tout le monde commente,  incrédule, ce qui s’est passé la  veille. Soudain apparaît Mme Bœuf , hébétée. Elle a été pourchassée par un rhinocéros en lequel elle a reconnu son mari.

Surgit alors un nouveau pachyderme. Mme Bœuf reconnaît son époux. Elle s'évanouit; on s'affaire pour la ranimer. Revenue à elle, elle s’enfuit en grimpant sur le dos du rhinocéros.

Les habitants de la ville sont de plus en plus nombreux à se métamorphoser en rhinocéros . Ils détruisent l’escalier.  Les employés de bureau sont bloqués. Ils ne doivent leur salut qu’aux pompiers qui ne savent plus où donner de la tête. Ils les font descendre par une grande échelle posée contre la fenêtre.

Bérenger  rend visite à son ami Jean. Ce dernier est souffrant et tient des propos effrayants.  Il préconise un retour à l’état animal et critique l’espèce humaine. Puis il se métamorphose lui-même en rhinocéros sous le regard affolé de Bérenger.

Acte III

Bérenger est allongé sur le divan de sa chambre. Les rhinocéros continuent leur vacarme dans la rue.  Il a un bandeau autour de la tête. Il tousse lui aussi, mais lutte pour résister à la maladie. Entre Dudard,  son collègue qui vient prendre de ses nouvelles. Ils discutent de ce curieux phénomène. Bérenger, lui d’ordinaire si apathique,  paraît inquiet. Dudard au contraire minimise la situation :  Si épidémie il y a , elle n'est pas mortelle.

Incidemment,   Dudard informe  Bérenger que leur chef, M. Papillon, s’est lui aussi transformé en rhinocéros. Bérenger est indigné : « Il avait le devoir de ne pas succomber ». Dudard reproche à son collègue son intolérance et lui demande de faire preuve de compréhension.
Entre alors Daisy, un panier sous le bras. Elle se montre surprise de la contrariété de Bérenger. Elle lui apprend que Botard est lui  aussi devenu rhinocéros. Il a même déclaré : «Il faut suivre son temps. »

Daisy a apporté de quoi déjeuner, bien qu’il ne soit pas facile de trouver des provisions. Dudard est invité à rester , mais il préfère retrouver le troupeau de rhinocéros, indiquant que «son devoir est de suivre ses chefs et ses camarades ».

Daisy et Bérenger restent seuls. Bérenger serre Daisy dans ses bras. Ils font des projets. Mais le téléphone sonne. On entend des barrissements. Bérenger se précipite vers son poste de radio. On ne parle que de ça. Rien ne peut plus empêcher Daisy d’aller les rejoindre. «Que veux-tu qu'on y fasse ? Il faut être raisonnable, tâcher de s'entendre avec eux. "

Bérenger lui parle de sauver le monde. Elle lui répond qu'il est fou. Il lui parle d'amour. En vain. Elle s'en va. Bérenger reste seul devant sa glace. Que faire ? Il hésite  un instant  se demandant s’il ne doit pas lui aussi les suivre. Mais il décide de résister. Il restera un homme, le dernier des hommes.

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Il y a une différence majeure avec nos rhinocéros. Dans la pièce, une maladie mystérieuse qui agit. Chez nous un esprit maléfique, un gourou menteur et manipulateur, qui promet monts et merveilles – bonheur, sécurité, plus value – et pourquoi pas la vie éternelle.

Quelques jours avant la nouvelle AG un copropriétaire révolté adresse le message suivant aux membres du CG et au syndic. Voici des extraits :

Code pénal belge

 Art.496. Quiconque, dans le but de s’approprier une chose appartenant à autrui, se sera fait remettre ou délivrer des fonds, en employant des manœuvres frauduleuses, en abusant de la confiance ou de la crédulité, sera puni d’un emprisonnement d’un mois à cinq ans et d'une amende de vingt-six à trois mille euros. 

Vous savez depuis longue date, que la désignation de l’architecte Cottenier était frauduleuse, car basée sur des manœuvres et informations mensongères. Qu’il y avait des dizaines d’autres architectes et bureaux d’architectes de renom, qui auraient accepté le chantier pour beaucoup moins cher. Cependant, vous n’avez jamais contesté ces accusations, ni pris position dans le but de corriger cette situation et défendre les intérêts de la copropriété, dont vous êtes supposés à être les garants.

Vous êtes parfaitement au courant, que monsieur le syndic veut forcer la signature du contrat avec Cottenier, détournant ainsi plus de 100.000 euros au détriment de la copropriété, avec votre bénédiction ou accord tacite.

« Employer des manœuvres frauduleuses, abuser de la confiance ou de la crédulité des personnes, dans le but de s’approprier une chose leur appartenant, est un délit l’escroquerie, selon la définition du Code pénal ».

Ressaisissez-vous – que diable – votre attitude complaisant devient un délit pénal !

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Oh, que c'est bien dit, chère madame ou cher monsieur. Le Comité Centrale devrait tout au moins faire son analyse de conscience.

 AVIS A LA POPULATION !

UNE TENTATIVE DE HOLD-UP DANS NOTRE VOISINAGE !

Lieu de la tentative du hold-up :Molenbeek Saint-Jean

Date de l’événement :6 avril 2011

Auteurs : Un group de citoyens « respectables », dirigés par « le cerveau »

Victime : Une serie de gens naîfs, souvent consentants, et une série d'autres inocents, qui ne se doutents de rien 

Montant du butin : 100.000 – 150.000 eur

Bénéficiaire de l’opération : L’ami « des respectables »

Modus operandi : Intimidation, menace, manipulation,

                                tricherie

Messieurs, Madame les "respectables" du Comité Central ! ! !

Voler - c'est malhonnête ! ! !

Voler les pauvres pour donner aux riches - c'est IGNOBLE ! ! !

Détourner l'argent des gens qui vous font confiance, c'est de l'abus de confiance. ! ! !

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

N'aurait-il personne sur cette

planète (ou dans le ciel)

qui pourrait empêcher de

tels agissements ?

Moins de moitié de copropriétaires se sont déplacés à cette assemblée – ce qui est manifestement un échec, temps et de l’argent perdus.

Mais que peut-on dire par rapport à cela ? Manifestement les gens ont une énorme lassitude par rapport à la gestion de l’immeuble. C’est comme pour la politique ; ils se désintéressent, car ils ne savent plus pour qui voter, ils ont la sensation que peu importe pour qu’ils votent, c’est toujours pareil au même. C’est la classe politique dans son ensemble qui est responsable de cette situation.

Dans notre immeuble le dégout est un peu similaire. Les gens sont dominés par un sentiment de doute. D’une part, ils ne croient plus dans leur dirigeants, mais d’autre part n’osent pas les affronter ouvertement, ni se ranger du coté du contastatiare, qui a été dépeint par le syndic comme le Zwarte Piet. Donc ils restent terrés chez eux. Peut-on m’accuser de tout les maux ? Dire, que c’est à cause de mon blocage, que le désintérêt est dû ? Certainement pas. L’incapacité de dialogue, la rigidité du pouvoir en place y est pour beaucoup. Pour faire un procès, c'est comme faire l'amour : il faut être à deux. Depuis plus d'un an je m'efforce à arreter cette guerre, propose de solutions de compromis raisonnables - mais le syndic fait la sourde oreille. Il est incapable de se remettre en question, tout doit se dérouler selon son scénario, selon son désir. Personne n'ose lui tenir tête, surtout pas la Présidente. Même si la décision est mauvaise pour tous, on s'entête et force tout le monde de suivre. S'agit-il seulement d'une épreuve de force - sans autre enjeu pour lui ? On peut s'en douter.

D’ailleurs, comment démarre cette réunion ratée ? En guise de bienvenu, la phrase d’avertissement, affichée en grand.

 Attention !

Le PV rédigé après l’assemblée reprendra les noms

des personnes qui voteront contre les décisions prises par l'AG.

En réalité, il s’agit d’une reformulation d’un article de la nouvelle loi.

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec

indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se

sont abstenus.

Mais ceci est carrément une intimidation !   Ne pensez surtout pas de vous abstenir, et en aucun cas de voter contre, si non, vous serez cloué au pilori ! Quel honte ! Démarrer une AG avec de telles menaces, c’est purement scandaleux. C’est clair ; vous n’êtes pas d’accord avec nous, on vous élimine. Le mépris, l’arrogance, l’autosuffisance de notre syndic dans toute sa splendeur. Pour s’installer comme mini-dictateur, toutes les méthodes sont bonnes. Mensonge, manipulation, désinformation. Filmer les gens, maintenant carrément les accuser d’être de saboteurs des "bonnes décisions" qu'il arrache à la foule hypnothisée ! Des méthodes staliniennes ! Un esprit libre ne peut tolérer cela !

C’est pour ça, que moi, monsieur le mini-dictateur, je vous dis : merde ! Moi, je n’ai pas peur de vous, et je dénoncerais vos méthodes jusqu’au bout. Vous êtes un très mauvais dirigeant, car vous cherchez en permanence la confrontation, tout en voulant étouffer tout critique ou opinion différente de la votre. J’espère qu’à la prochaine assemblée cette intimidation n’y serait plus affichée en guise de bienvenu.

 Au point 5 de l’ordre du jour figure :

 Approbation de la mise à jour des statuts (règlement de copropriété) conformément à la loi (majorité des ¾)

 (Copie disponible sur simple demande)

Seulement, sous le prétexte de cette mise à jour Monsieur Milis modifie aussi les articles 28 (27) et 65 qui disent : le gérant présente trimestriellement et à chaque propriétaire son compte individuel. Tout cela devient annuel. Donc on grappille nos droits en catimini.

Une modification des statuts en profondeur, sans la lecture des points modifiés, ne devrait pas être permis.

L'Acte de Base (les statuts) est la Bible de l'immeuble. On ne devrait pas à tout bout de champs effectuer sa modification en profondeur. Et surtout pas sans en débattre.

Ces immeubles ont été rénovés par des architectes travaillant pour un honoraire de 5 %. Pour rappel, nous n'avons jamais vu les immeubles renovés par Cottenier.

Voici la lettre d'un architecte renommé qui aurait accepté le chantier pour un honoraire de 5 %, c'est à dire 100.000 EUR de moins que Cottenier, que Monsieur Milis préfère d'ignorer royalement.

                  Cher Monsieur,

(...)

Une bonne approche de la situation existante doit être faite sur l'ensemble du bâtiment dans la mesure où la nature des dégradations n'est pas la même partout, il y a donc lieu de cerner et d'identifier les problèmes afin d'éviter des surprises ultérieurement avec une entreprise qui sans doute exploitera les manquements d'un cahier des charges et métrés imparfaits.

L'analyse faite, les plans de détail pour chaque cas différent doivent être réalisés et complétés par un cahier des charges et un métré qui permettent d'obtenir des offres comparables en évitant les dépassements budgétaires.

Bien entendu, un suivi des travaux doit être effectué par un architecte expérimenté dans le domaine et qui le cas échéant fait appel au Centre National de la Construction ou au bureau SECO (Sécurité de la Construction), organismes que nous connaissons bien et avec lesquels nous collaborons régulièrement.

Dans le cas qui vous occupe, nous considérons qu'un honoraire de 5 % sur le montant total des travaux hors TVA correspond parfaitement à la mission d'architecte, et celle d'éventuels conseils extérieurs que nous serions amenés à consulter et ce depuis l'approche jusqu'à la réception des travaux sachant que ceux-ci pourront s'étaler sur une période de plusieurs années. Il est évident que si vous envisagez de nous confier cette mission, nous vous communiquerons nos références les plus récentes.

La société CERAU est une sprl et comporte environ 30 architectes et n'est attachée à aucun organisme financier ce qui lui garantit sa totale indépendance vis-à-vis des constructeurs ou de fabricants.

Nous espérons par la présente avoir pu quelque peu vous éclairer et sommes prêts à vous rencontrer à votre meilleure convenance.

Veuillez agréer, cher Monsieur, l'expression de nos salutations les plus distinguées.

J. VANDEVOORDE Architecte associé - Gérant

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                 Avec 1437 architectes à Bruxelles le Syndic aurait pu trouver meilleur affaire que Cottenier, mais il tient mordicus à lui, pour une raison qui m'échappe.

Dieu à crée les moutons pour que le berger puisse les tondre.

Fidèle à lui même, notre syndic ne peut pas s'empêcher de se vanter, de manipuler les chiffres pour embellir son bilan, de se présenter comme un champion de la vertu (quand en réalité il ne l’est pas) – bref, continuer de mentir et tromper les pauvres gens.

Point 6. Approbation du montant de 2.500 €, montant à partir duquel les entreprises doivent être mises en concurrence. Bravo !!! Quelle belle initiative ! A condition qu’on ne triche pas, comme à la nomination de l’architecte, où on a présenté un faux concurrent, 50% plus cher, et on avait escamoté habilement les candidats meilleur marché. Les gens devraient savoir que si le contrat de Cottenier est signé, il n’y aura SUREMENT PAS de mise en concurrence d’aucun sort pour les travaux des terrasses. Pourquoi ? Parce que Cottenier n’est pas un architecte indépendant. Il est lié entre autres à Sika-Pentagone Plastics, dont il touche des commissions. En outre il choisira lui, (et non pas la copropriété) les firmes qu’il voudra et au prix qu’il voudra. L’immeuble Orchidée deviendra sa machine à sous personnelle.

Point 11. Approbation du maintien pour une troisième fois du budget ordinaire de 661.260 € (c'est-à-dire pas d’augmentation de budget depuis 2008) EXTRAORDINAIRE ! ! !

Seulement il oublie de dire que rien n’est fait depuis 2008. Avant on réparé les terrasses pour un budget allant de 20 à 30.000 EUR par un. Maintenant, le seul « projet » approuvé l’année passée s’était la rénovation des plafonds d’entré – non réalisé.

Point 12. Approbation de l’appel de fond d’un montant de 1€/mois/quotité à affecter au fond de réserve terrasses.  Que c’est gentiment dit ! Seulement 1 EURO ! Pour passer la pilule amère, le Syndic diminue toujours sensiblement les montants. Pourquoi ne pas dire : Cette somme représente la première tranche des honoraires de son ami, Cottenier. 120.000 EUR. (180.000 € de plus à payer ultérieurement)

Point 13. Approbation de l’octroi d’un montant annuel de maximum 200€ pour les boissons et chips du CG. Je ne suis pas contre, mais alors plus de jetons de présence. C’est l’un ou l’autre – pourquoi les deux ?

Point 15 et 16. C’est strictement similaire.

Monsieur Milis, vous ne pouvez pas ignorer qu'il y a une procédure en appel en cours. Si vous êtes si sûr de votre bon droit, pourquoi ne pas signer le contrat en question de votre propre initiative ? Pourquoi demander l'appobation de l'AG ? Attention ! L'AG ne peut pas se substituer au Tribunal. Vous jouez de nouveau avec le feu, au lieu d'agir avec sagesse. Le Tribunal risque de ne pas apprécier d'avoir été court-circuité par un coup de force.

Trop d'irrégularité, trop de mensonge, trop de manipulation

 et de tricherie peut gravement nuire à la santé. 

Point 18. Le jeton de présence que je propose c’est pour des « nouveaux membres » et c’est limité à 11 jetons par an. Je veux inciter pas cela l’implication d’autres propriétaires.

Points 20 et 21 sont confuses (Rédigés à la manière de Mils) Si on dit oui au point 20 on sera d'accord avec les châssis blanches ? Si reste ALU, "selon le respect de l'harmonie de l'immeuble", alors quelle est l'intérêt de la question.

Si on continue avec l'équipe en place voici ce qu'attend beaucoup d'entre nous.

Car eux ils ne nous demandent que 1 EUR / Quotité / mois, une somme qui parait ridicule, mais qui fait toute de même 120.000 EUR par an.

Il semblerait que c'est pour le fond de réserve de terrasses. Mon  

En fait, cet argent servira a payer la première tranche des honoraires de l'architecte. 60.000 EUR à la signature du contrat et 60.000 au début des travaux. Il lui restera à toucher par après au moins 180.000 EUR de plus.

En total, sans la TVA le prix payé sera exorbitant - celui de 10 voitures familailes ou sportives.

Ce montant d'honoraires n'est pas justifié. D'ailleurs c'est la raison pour laquelle des dizaines d'autres architectes sont bien disposés d'accepter le travail pour seulement la moitié de ce prix. Regardons un peu ce montant de 300.000 EUR, que M. Cottenier empochera pour une durée de maximum 2 ans. Cela lui ferait un salaire de 12.500 € par mois, presque deux fois du salaire du premier ministre. Mais pour cela il ne sera pas engagé à travailler 8 heures par jour pour nous. Il ne viendra que 1 fois par semaine, visiter le chantier. Son salaire annuel (150.000 € + les extras) sera en tout cas plus élévé que le salaire de Ben Bernanke, Président du FED qui ne gagne que 141.000 € par an. C'est totalement absurde !

Désolé, mais ceux qui ne voient pas ça, ou refusent de l'admettre ils devraient se faire soigner.

                             LEROY                                                       DE BODT                                HUBERT

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P.S. Le travail n'a jamais débuté en juillet comme promis. Les affiches de la firme Batic ont toute disparu. Pourquoi ? Jamais personne n'a donnée une réponse à ces questions jusqu'à ce jour.

On peut résumer l'idée démocratique à la formule d'Abraham Lincoln : la démocratie est « le gouvernement du peuple, par le peuple, pour le peuple. » Cette formule a été introduite dans la constitution de 1958 de la Cinquième République française. La caractérisation, par les articles ou prépositions « du », « par » et « pour », de la relation entre peuple et pouvoir qu'exprime le mot démocratie, n'est pas sans possibilité d'interprétations différentes, de l'idée et des principes qu'il contient, ni de leur mise en œuvre concrète. En ce qui concerne les régimes politiques qui en portent le nom, ou l'ont porté, ils se révèlent avoir été ou être très divers. Ainsi, aujourd'hui encore, il n'existe pas de définition communément admise de ce qu'est ou doit être la démocratie.

Cependant, il devrait y avoir des caractéristiques communes : la liberté de l’individu, la liberté des débats, la liberté de la presse. Sans débats d’idée, pas de progrès, pas d’équilibre. Y-a-t-il une vie démocratique dans notre immeuble ? Alors, pas du tout ! Tout se décide dans un petit cercle fermé. Le peuple a-t il son mot à dire ? Oui et non. Bien sur, il peut s’exprimer dans et par son vote à l’AG. Mais, l’ordre du jour est décidé par le chef, et c’est lui qui fait des propositions, qu’il impose généralement. Doit-on résumer les débats à une AG de 2 heures par an, où de toute manière, seulement quelques personnes pourraient prendre la parole. C’est n’est pas mon opinion. Qu’on ait raison ou tort, tout le monde devrait avoir une possibilité d’expression. Ce que je essaye de faire à travers de ce blog.

Quant aux AG, il me rappellent étrangement les congres du PC de URSS. Les dinosaures du Comité Central se réunissent sur une estrade et le Secrétaire Général tient un monologue  sur le l’avenir lumineux, après quoi les délégués applaudissent longuement.  Puis chacun retourne à ses occupations quotidiennes et la grisaille continue. Bravo et bonne chance.

A la comparution du 8 décembre 2010, l'avocat de l'immeuble a demandé l'ajournement des débats, demande à laquelle je ne pouvais pas m'y opposer. Pourtant, préalablement, j'avais informé le syndic, que j'ai souhaité ardement que cette affaire soit plaidée et jugée au plutôt possible. Le syndic avait-il informé son conseil ? Mystère !

Toujours est-il que le tribunal a fixé la date des plaidoiries pour le

25 septembre 2013 à 9 h 30'.

Qu'on ne me dise plus que cette affaire traine à cause de moi.

Autre petite nouvelle. Nous allons avoir bientôt un site de l'immeuble, préparé en grand secret par nos dirigeants. L'annonce de l'inauguration sera probablement faite à la prochaine AG. De ce que j'ai pu voir jusqu'à maintenant de ce site "ultra sécurisé", qu'il sera : incolore, inodore, insipide et sans fantaisie. Quant aux projets ? J'attends mes codes d'acces. Si on voudra bien me les donner un jour. Un coup d'oeil ? www.residenceorchidee.be

Le syndic est-il un tricheur ? 

Monsieur X  est devenu syndic en 2008 suite à une incroyable tricherie. L’année précédente, il s’est fait élire président de la copropriété. Pendant l’année de sa présidence il a rendu service à des nombreux propriétaires et il s’est fait une « bonne clientèle ».  En même temps, il a tout fait pour chasser le syndic précédent, qui décide de ne plus se représenter. Monsieur X, cherche alors deux nouveaux candidats syndic.  Sur la feuille de convocation de l’AG il monsieur X se représente comme candidat président. Dans la séance il présente un tableau comparatif de 3 syndics.  A + B et X.

Les syndics A et B (non-présents) sont chers, services payants en supplément. Par contre le syndic X est excellent. Après sa présentation, surprise : le syndic « MYSTERE » se dévoile et s’avère être lui-même.

Monsieur X s’éclipse pendant quelques secondes pour laisser l’AG à délibérer. Pendant ce temps – selon un scénario écrit d’avance  – un membre du CG chante son éloge. Le publique n’a pas véritablement le choix ; les autres syndics ne sont pas là, pour défendre leur candidature. Monsieur X est élu. Mais qui sera président ? Pas de problème ! Monsieur X  propose à la présidence un membre de son ancien CG, qui est élu. Superbe manipulation, super tour de passe-passe !

Le syndic est-il un menteur ?

Dans l’AG extraordinaire du 28.10.2009 le syndic affirme une série de mensonges, afin de favoriser l’élection de son candidat (Il prétend qu’il n’y a pas d’architectes intéressés par le chantier, que l’unique candidat qu’il a trouvé possède des qualités ‘uniques’). Par après, dans la réunion de 15.03.2010 il prétend que monsieur Y lui réclame 300.000 EUR pour arrêter sa procédure ; il reconnait par après que c’était un lapsus. Après la réunion il rédige un faux PV, avec des choses qui n’ont jamais été dites en assemblée, afin de me disqualifier au maximum. Malgré une lettre recommandée de protestation, le syndic ne change pas sa version, qui est communiqué sans aucune rectification aux propriétaires. 

Le syndic est-il compétent ?

Monsieur X  n’a jamais fait des études d’architecte ou d’ingénieur. Il n’a pas travaillé dans le secteur du bâtiment, ni fait un stage comme collaborateur dans un bureau de syndic professionnel. Monsieur X n’a probablement pas des notions élémentaires de gestion technique d’un bâtiment : techniques d’alimentation en eau, électricité, gaz ; installations de plomberie, électricité, protection incendie ; ne connait pas les phénomènes physiques et solutions techniques liés à la problématique des bâtiments de grand hauteur ; il connait rien à la technique d’isolation et étanchéité ; il ne connait pas les matériaux de construction et leur propriétés ; il ne connait pas les métaux (fer, acier, aluminium, cuivre, inox, plomb) utilisés dans la construction et leur interaction avec les autres matériaux de construction ; il ne connait pas la chimie des matériaux de construction, l’action de l’eau, de la température, des l’UV-s, de la chaleur, de l’électricité statique, des acides sur le vieillissement  des  matériaux ; il connait peu ou mal la législation et la réglementation en vigueur pour les bâtiments à logement multiples, d’où la situation de non-conformité des installations.

Le travail de syndic est plus que établir l'horaire  du concierge ou organiser la travail de 3 femmes d'ouvrage à mi-temps.

Personne ne s'imaginerait prendre un avion avec un pilot qui n'a pas des milliers heures de vol. Ici par contre, beaucoup de personnes confient parfoir leur seul capital à un bureaucrate.

Beaucoup diront, qu'il est actif, présent, et qu'il a réalisé des avancés dans l'immeuble. Certes, mais quand il s'agit de prendre des décisions importantes, jusqu'ici il s'est trompé lourdement.

(Mais, ne nous faisons pas d'illusions. Beaucoup de dictateurs sont arrivés au pouvoir par des machinations, intrigues, complots, coup d'état, etc. et non grâce à leurs qualités ou compétence intrinsèque. Pensons à Hitler, qui n'était qu'un simple caporal, et qui devenu führer, donnait des conseils aux généraux. Stalin, son vis-à-vis, généralissime, avait perdu des régiments entiers au début de la guerre par ses décisions érronées.)

Le syndic a mis gravement en danger le bâtiment avec son plan improvisé de la pente inversé.

En envoyant les eaux pluviales vers les façades, le syndic a mis gravement en danger l’étanchéité du bâtiment. La résolution de rénovation selon cette méthode est toujours en vigueur. Légalement, le syndic est OBLIGE de réaliser les décisions des AG. Monsieur X est très "élastique" par rapport à ça.

Le syndic est-il un dégonflé ?

Monsieur X s’est systématiquement dérobé à répondre aux questions gênantes et refusé une confrontation directe avec le soussigné. 

Le syndic est-il un bon comptable ?

En 2009 il se trompe de 67.000 EUR dans le bilan comptable, qu’il considère comme boni ; heureusement, car s’il s’était trompé dans l’autre sens, il nous aurait fait payer cette somme, sans que personne ne rouspète. 

Promesses non tenus du syndic 

Promesse de créer un site WEB de l’immeuble (2008)

Promesse de récupérer les honoraires de 3.000 EUR indument perçus par l’ancien syndic

Promesse de résoudre la problématique de cheminés (2008)

Promesse de résoudre le problème de bruit causé par les chaînes compensatrices des ascenseurs (2008)

Promesse de rénover les plafonds des entrées RDC (2010)

Le syndic dépense l’argent de la copropriété pour payer des services pour lesquelles il n’a pas été mandaté

Le syndic a payé 2 factures en faveur de l’architecte dont la nomination est contesté devant les tribunaux. Cout :  4.628,25 EUR

Le syndic dépense l’argent de la copropriété dans des procédures juridiques couteuses, au lieu de chercher une solution négocié à l’amiable – malgré les conseils de son avocat – afin de sauvegarder les intérêts des propriétaires

Le syndic a dépensé déjà plus de 3.000 EUR dans une procédure qu’il risque de perdre au bout d’un parcours long et couteux ; mais les sommes vont dans les poches de son ami, l’avocat qu’il a choisi pour la copropriété. Si la procédure est gagnée par lui, la copropriété perdra 100.000 à 150.000 EUR ou plus. Pour lui, l’intérêt des gens et de l’immeuble est secondaire, aussi longtemps qu’il peut bénéficier des honoraires confortables (3.500 eur / mois = 126.000 EUR en 3 ans) en plus de son salaire de fonctionnaire.

Des commentaires ?  

Comme il fallait s'attendre, Monsieur Milis a refusé de mettre à l'ordre du jour de l'AG le point qui concernait le choix de l'avocat de la copropriété par le Conseil de Copropriété. Il prétend, que ce choix est le privilège du syndic. Donc il pourra choisir son copain, son frère, son oncle, n'importe qui de sa famille - peu importe la compétence, la disponibilité, ou les honoraires de cette personne. La coproritété payera. Le problème est que cette situation est malsaine. Imaginons, qu'un jour il y a une interprétation différente d'une situation juridique entre la présidente et le syndic. Ou alors un copropriétaire qui considère que le syndic agit d'une manière abusive et alerte le Conseil de Copropriété. Doit-on pour chaque différend s'adresser à la justice ? Si on demande l'arbitrage de l'avocat de la copropriété - celui-ci défendra quel point de vue ? Evidemment, celui du syndic, qui l'avait engagé et qui le paye. (Avec nos sous).

La nouvelle loi sur les copropriétés a tenté d'instaurer un peu de moralisation dans les affaires des copropriétés, où - la tentation de l'argent facile - avait par le passé mené a des dérives graves. Des marchés importants attribués à des amis, de membres de famille, etc. Mais arriver à créer une situation 100 % transparente et saine est très difficile, aussi longtemps que les abérations ne sont pas dénoncés par un group important de gens. Mme la Présidente et ses collègues devraient se charger principalement de ça. Mais eux, ils préfèrent de se taire.

Moi par contre, je ne vais pas me taire. Peu m'importe que certaines personnes m'injurient ou me menacent. Les choses doivent se passer dans les règles, que cela plaise ou pas à certains.

A bon entendeur - Salut !

Que diriez-vous de publier dans une magazine spécialisée, par exemple http://www.lejournaldelarchitecte.be/ une annonce avec le texte suivant :

"Copropriété cherche architecte pour la rénovation de ses terrasses. Conditions d'honoraires : 100.000 EUR fixe et 1 % commission sur le montant des travaux. Budget : 3.500.000 - 4.000.000 EUR"

Économie possible pour l'immeuble : 150.000 EUR (et des poussières) sans jeu de mots. L'engagement d'un architecte selon ces nouvelles conditions réduira considérablement le risque de dérapage budgétaire.

A votre avis - pourrions nous trouver quelqu'un ou pas ? Je suis convaincu que oui. Qui est prêt à parier ?

Bien entendu, les réponses ne devront pas être adressées au syndic, qui risque de les escamoter, mais à une personne neutre, au-dessus de tout soupçon.

Cette proposition transmise directement aux interessés est restée - comme d'habitude - sans réponse. On peut légitimement s'interroger : qui défend quoi dans cette affaire. Pourquoi on s'entête de vouloir payer ce travail deux fois plus cher ? Juste, pour ne pas reconnaitre d'avoir agi avec précipitation ?

Ou alors ce statu-quo convient très bien au syndic et son équipe.

En fouillant dans mes archives je retrouve cette lettre - qui m'a attiré "la foudre" de la Présidente, ainsi que des autres membres, habitués à dire AMEN à tout discours du syndic. (Bien sur restée sans réponse écrite - mais des attaques verbales virulentes à mon égard.)

Cher(e)s Collègues,

Contrairement à ce que pensent certaines personnes du CG, moi  je reste persuadé que la majorité silencieuse des propriétaires considèrent que les charges sont trop élevées et  souhaitent leur diminution. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, l’approbation des travaux est si difficile à obtenir. En outre, je reste également persuadé qu’il y a des nombreux moyens de faire mieux, avec moins. Certes, il nous faudra du courage, de l’inventivité et de détermination pour le faire. Nous ne savons pas (JE ne sais pas) quelle est la situation des charges en retard – récupérables ou non – et je crains que nous pourrons faire une croix sur une grande partie, ou alors en engageant des frais de procédure importants; donc - in fine - les propriétaires ‘honnêtes’ payeront pour les défaillants. Ce problème est plus que sérieux. Dans un immeuble voisin au notre, les finances se trouvent dans une situation catastrophique à cause de cela, et il n’y pas de raison que la situation soit différente – à court ou moyen terme – chez nous.

Par conséquent, certes, viser l’équilibre financier, c’est déjà une bonne chose, (et je félicite au passage, Didier, pour cet engagement), mais nous devrions nous engager plus courageusement et chercher toutes les sources d’économie et éliminer les frais superflus. De plus, les dispositions de l’acte de Base sont claires à ce sujet :

‘Le CG veille à ce que la gestion soit faite de manière économique’.

 Afin de clore ce chapitre une fois pour toute, je souhaite que l’on mette à l’ordre du jour de la prochaine AG, cette question simple : “Souhaitez-vous que le CG et le Syndic mettent tout en œuvre pour viser à diminuer les charges ?”  Oui – Non – Abstention.

Avec une mise au point claire fournie par Didier, qui expliquerait qu’il s’agit évidemment, d’un vote purement consultatif, mais qui donnera une indication sur l’opinion et le désir profond des propriétaires (que les personnes qui préférent garder, voir augmenter leur confort, bien être etc., donc garder, voir augmenter, le niveau actuel des charges, votent contre). 

Deuxièmement,  je ne pense pas que la gestion d’une copropriété de 300 appartements devrait être “la chasse gardée” appartenant EXLUSIVEMENT à quelques privilégiés ou à un groupe restreint de ‘copains’. J’estime que tout propriétaire a autant de droits qu’un autre, et nous ne devrions certainement pas former un petit clan, à qui tout est permis, et qui doit exclure l’accès à toute personne non-initiée. Agissant ainsi, nous tomberions dans les travers du passé, et serions aussi lamentables, que ceux qui ont été remerciés. Par conséquent, avec tout le respect que je vous dois, je vous informe que je ne me laisserai pas clouer le bec, sous prétexte que ‘j’ai épuisé mon temps de parole’. [Calmez-vous, je rigole…]

Troisièmement, je ne vois pas l’utilité d’accentuer le culte du secret. Certes, une certaine discrétion doit être de rigueur, il ne faut pas crier sur tous les toits le contenu de chacune de nos phrases, mais de là à se comporter comme une loge maçonnique … Nous sommes pas non plus un bureau de parti, qui doit cacher ses disputes ou discencions internes. Le secret, c’est un réflexe hérité des pratiques du passé, avec lesquels je ne peux être d’accord. D’ailleurs, je propose, que nos réunions – à l’instar des réunions du parlement ou des conseils communaux – soient ouvertes à tout copropriétaire qui en ferait la demande (max. 2 personnes par séance), sans qu’on puisse formellement s’y opposer, et à condition qu’ils se tiennent à l’écart et ne perturbent pas les débats. Je le répète, nous devrions être au service des gens, et pas à notre égo. Nous pouvons distribuer entre nous tous les titres pompeux que l’on veut, moi je préfèrerais qu’on reste modeste et de garder à l’esprit, qu’on est qu’UN propriétaire parmi d’autres – ni plus, ni moins. Et que si aujourd’hui, on est investi d’une mission par l’AG, demain cette même AG pourrait très bien nous désavouer, et on redeviendrait, comme l’ancien pharaon, un simple soldat.

Quatrièmement, je souhaiterais qu’on fasse preuve de plus de souplesse, et de moins de rigidité et de formalisme, quant à l’application ultra-stricte de certains règlements ou instruction de l’acte de base. Certes, ces dispositions sont importantes, elles doivent être respectées, mais faisons preuve d’une certaine tolérance. Ne transformons pas notre immeuble dans une dictature clanique. Par exemple, si – malgré le vote négatif de l’AG - si un propriétaire décide, de quand même rafraîchir les couleurs de son palier, n’en faisons pas un drame. Si on n’adopte pas cette attitude, on devra à tout bout de champs envoyer des lettres d’avocats, engager des procédures coûteuses, qui paraîtront aux yeux de certains comme des ‘règlements des comptes’ (et il ne manque pas de précedents à ce sujet-là).

En résumé, je souhaite que notre collaboration soit sincère et basée sur le respect réciproque. Vous avez un point de vue, je le respecte, si j’ai un autre point de vue, respectez-le aussi. La diversité d’opinion des propriétaires DOIT être représentée aussi à l’intérieur du CG. C’est à nous de trouver un concensus par la suite. Le but n’est pas de chanter à l’unisson, car une unanimité trop grande n’est pas seine.

Bien à vous

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Je note que la nouvelle loi impose au Conseil de Copropriété  de communiquer un compte-rendu tout les 6 mois sur ses travaux, C'est une excellente chose, qui améliorera la transparence sur son travail interne. L'organisation à la Loge Maçonique tant souhaitée (et rigureusement pratiquee) par Mme la Présidente prendra ainsi bientôt fin.

Selon Wikipedia:

Le mensonge est l'énoncé délibéré d'un fait contraire à la vérité, ou encore la dissimulation de la vérité (dans ce dernier cas on parle plus particulièrement de mensonge par omission). Il ne faut pas le confondre avec la contre-vérité, qui désigne simplement une affirmation inexacte, sans préjuger du fait que son auteur le sache ou non. Le mensonge est une forme de manipulation qui vise à faire croire ou faire faire à l'autre ce qu'il n'aurait pas cru ou fait, s'il avait su la vérité. En général, le mensonge s'oppose à la véracité (le fait de dire le vrai), à la sincérité ou à la franchise.

Note : Je dois faire "ma mea-culpa". Le syndic n'a pas toujours menti, il a seulement dit des contre-vérités, ou alors a dissimulé la vérité. Dorénavant je ferais plus attention aux termes utilisés.

Cependant, j'étais sidéré de voir à la lecture du PV du 26.10.2009 que les mensonges et manipulations étaient aussi visibles, transparentes, non-équivoques. Je me suis posé la question, pourquoi le syndic avait-il recouru à ces méthodes, quand il aurait pu gagner facilement en utilisant des moyens honnetes, à la régulière. Pourquoi a-t-il promis : "Le syndic s'engage à tenter une nouvelle négociation avec l'architecte désigné en fin de séance". Pour convaincre encore des hésitants, car à ce moment il n'est pas encore sur de sa victoire.

Il y a des personnes qui ne savent pas s'empecher d'un "ajouter une couche". Pour vaincre leurs angoisses, leurs incertitudes, une force intérieure irresistible le pousse à "inventer", à mentir.

Le menteur compulsif :

Nous connaissons tous aussi cette engeance qui, chaque fois que nous racontons une anecdote, a automatiquement mieux et plus à dire sur le sujet. Vous avez visité la France récemment? L'autre personne aussi, et plus longtemps que vous! Vous avez un chat? Elle a failli en avoir deux! La tactique est infaillible; immédiatement, l'attention se détourne de nous et se dirige vers l'autre, qui la monopolise ad nauseam.

Une psychologue décrit ces personnes comme «des menteurs compulsifs". Ils ont un besoin incontrôlable d'attention, d'être au centre de tout. Ils n'y parviennent pas très longtemps.  

Vient un moment où les gens comprennent à qui ils ont à faire...»

Le Yin et le Yang sont deux principes opposés et pourtant complémentaires que chaque individu a en lui. Le signe astrologique indique toujours quelle est l'énergie dominante et de quelle manière ses flux activent la personnalité. 

Le YIN, force féminine, négative et passive, est associé à la Lune, aux signe du Buffle, du Lièvre, de la Chèvre, du Coq et du Cochon. 
Le YANG, force masculine positive et active, représente l'énergie solaire et s'associe aux signes du Rat, du Tigre, du Dragon, du Cheval, du Singe et du Chien. 
Le Yin et la Yang organisent la structure de la société à tous les niveaux : ils symbolisent une conception de la vie, un rapport entre les hommes et les femmes, une croyance religieuse. Tout s'organise autour de ce concept, y compris la vie militaire, l'évolution des techniques, l'astrologie ou encore la divination…. Plus qu'une simple idée, le concept du Yin et du Yang régit véritablement une vision particulière du monde. 

La Paternité des termes Yin et Yang
La philosophie chinoise est dominée par les notions de Yin et de Yang. La tradition fait remonter la conception du Yin et du Yang à des temps très anciens, aux premiers astronomes : on retrouve ces symboles dans un calendrier remontant au IIIe siècle avant notre ère. Des théories attribuent la première conception du Yin et du Yang aux praticiens de la divination. Le Yin et le Yang deviendront la base de la philosophie chinoise

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Autrement dit : Dans la nature toute est organisé et tend vers l'équilibre. Le froid se réchauffe au contact de la chaleur, et le chaud se refroidi en présence du froid.

Rien n'est tout Noir ou tout Blanc. Il n'y a pas d'un coté les méchants, et de l'autre les bons.

Par conséquent, au lieu de jeter des anathèmes à la tête de gens qui se posent des questions légitimes, essayons peut être le dialogue.

Les architectes qui prennent en charge ces projets ne sont pas nombreux.

(Cette affirmation est totalement gratuite et elle n’est basée sur rien)

Pour ce qui est des taux, la moyenne élevée en rénovation d’immeuble se situe à 12% voir 11%.

Cette affirmation n’est que partiellement vrai. En effet, si M. Milis avait un peu d’expérience dans le bâtiment il aurait du savoir que : quand on parle de la rénovation d’un château, une cathédrale etc. etc. le travail d’un architecte est particulièrement complexe. Il doit contrôler la stabilité de l’ouvrage, les fondations, les éléments porteurs, la structure du toit, établir la nature des matériaux utilisés, réaliser de dessins d’ensemble, des coupes, imaginer les solutions de rénovation, coordonner le travail de dizaines d’entrepreneurs etc. Dans notre cas, il n’y rien de tout ça. Pas de travail d’électricité, de plomberie, de charpente, etc. Donc le 11 ou 12 % n’est vraiment pas justifié.

Dans les cas de M. Cottenier, ce dernier est reconnu par la compagnie EURACOR pour le contrôle et il est un des seuls si pas le seul à l’heure actuelle.

Cette affirmation est fausse. Ils existent plusieurs inspecteurs, voir de sociétés d’inspection comme AIB-Vinçotte. En toute état de cause, l’architecte ne pourra pas avoir les « deux casquettes », et se contrôler lui-même.

En conclusion son offre se situe entre 6 et 7 %. L’autre candidat a introduit une offre à 12 %.

Alors, ici, il est évident que le Syndic tend à favoriser clairement son candidat qui est mis en concurrence avec un compétiteur qui n’a aucune chance, car 50 % plus cher. Le syndic commet une mensonge (voir contrat d’architecte : l’assurance n’est pas compris) dans le but évident de faire élire son candidat.

Mme Desmet : « Qui a rénové les immeubles de Jette et à l’aide de quelle technique ? »

Le syndic répond : Je ne sais pas. (Mais sa réponse n’apparaît pas dans le PV.) Il n’y a pas de réponse à cette question.

M. Broze : « A-t-on contacté les architectes qui ont participé aux rénovation telles que celles du Bd. Machtens ? » (Question très pertinente)

Le Syndic : « Non, car je me suis arrêté aux avis des entrepreneurs, des fabricants de matériaux. » 

Voilà, nous ne devons même pas continuer. Monsieur Milis s’est contenté simplement de téléphoner à SIKA – Pentagon Plastics et il a choisi le premier candidat sympathique venu. Il n’a pas envoyé des mails, il n’a pas effectué de recherches, il ne s’est pas déplacé pour voir des immeubles rénovés etc. etc. Il a de nouveau improvisé, il a agi sans concertation, sans réflexion approfondi. Il a manipulé les chiffres, avait présenté un candidat prétendument meilleur marché, quand en réalité des dizaines d’architectes auraient accepté le travail pour beaucoup moins cher.

La question qu'on aurait du poser en séance du 26 octobre eut été :

Avez-vous - oui ou non - lancé un appel d'offre concernant ce chantier ?

Le syndic l'avoue en fin séance (indirectement) que NON.

De ce fait, le syndic a commis une faute, et le CG aussi, qui l’avait cautionné.

Ma contestation est donc totalement légitime.

Voici quelque réactions épidermiques des habitants :

"Cela fait plus de 25 ans que je suis propriétaire dans cet immeuble (sans y habiter) et je dois constater qu'il y a toujours eu des clans qui se disputaient mais ces dernières années vous dépassez les bornes!
Je ne sais pas quels sont vos titres pour juger utilement des propositions de travaux à réaliser aux terrasses. Pour ma part n'étant ni ingénier civil en construction, ni architecte ni entrepreneur, je m'en réfère à des professionnels que j'espère honnêtes.  
Je dois constater que grâce à vous les travaux ne progressent pas mais que les détériorations elles s'accentuent et que les frais de réparation deviennent de plus en plus élevés, c'est donc toute la copropriété qui en pâtit.
Je vous prie de cesser d'envoyer des mails venimeux à tous les propriétaires à l'approche de l'assemblée générale  et laissez travailler les personnes de bonne volonté qui œuvrent  pour le bien de la résidence."

Les autres réactions sont même plus virulentes. Des menaces, de gros mots, des vulgarités. Je dois avouer, je peux comprendre. Cette histoire commence à m'irriter aussi.

Par contre, personne n'a réagi sur les faits, surtout pas les intéressés.

"... je m'en réfère à des professionnels... "  Lesquels ? Le Syndic ?

"... laissez travailler les personnes de bonne volonté qui oeuvrent pour la bien de la résidence"...

D'accord, mais la bonne volonté seulement ne suffit pas.

Je nie absolument pas, que Monsieur le Syndic agit avec bonne volonté. Que du contraire. Certes, il a pris le problème des terrasses à bras le corps. Mais quand on n'a pas d'expérience, quand on s'entoure que des courtisans, on risque fort de se tromper. Voir, se tromper souvent.

Pour l'amour du ciel, combien de fois dois je répéter :

1) Le projet dit "de la pente inversé" du syndic était une erreur majeure. Si ce plan avait été mené à son terme, aujourd’hui on serait endetté, en ayant fait plus de mal, que du bien.

2) A l'époque le syndic avait prétendu que la consultation d'un architecte n'était pas nécessaire. Pourtant l'acte de base IMPOSE la consultation d'un architecte dan le cas d'une modification structurelle.

3) Pourquoi a-t-il changé d'avis ? Car il a pris peur... Après mes quelques mails, il s'est rendu compte de l'erreur colossale qu'il était en train de commetre. Conséquence : virage à 180 °. Engageons un architecte.

OK. Engageons-le. Mais à quelles conditions ? Déjà quand j'ai lu la convocation pour l'AG du 26.10.2009 j'étais stupéfait. 8 % sur 3,5 millions = 280.000 EUR.   6 ans de salaires d'un belge moyen. Pour nous conseiller comment réparer une terrasse. C'est aberrant. 

Le syndic a-t-il fait le tour du problème ? Manifestement non. Il le reconnait dans son PV. Il ne sait pas qui a rénové les bâtiments de Jette ; ni ceux de Bv. Machtens. Il s'est contenté de demander l'avis d'un constructeur de matériaux, et il a pris le premier architecte sympa, qui l'a un peu "embobiné". Il n'a consulté aucun autre architecte - il le reconnait dans son PV. C'est aussi simple que ça.

De plus, le contrat que cette personne nous demande de souscrire est super désavantageux pour nous. Ce monsieur nous pompera un maximum de blé, sans qu'on puisse lever le petit doigt.

Chers amis ! La bonne volonté ne suffit pas ! Il faut être extrêmement vigilant, réfléchir et ne pas dire amen à n'importe quoi. 

... "a cause de vous, les travaux n'avancent pas"...

Voici encore une fausse idée que le syndic a très largement popularisé, afin de me discréditer. Si lui est ses camarades avaient des idées, depuis longtemps ils auraient pu agir. Comment ?

De plusieurs manières. En rénovant les terrasses du sud - par exemple, avec l'argent de leur propriétaires. Ces terrasses appartiennent à des appartements 3 chambres, dont les propriétaires aurait eu les moyens de financer ces travaux cash.

Ils auraient pu aussi renégocier avec l'architecte, comme le syndic l'avait promis dans la séance, et lui proposer 5 % - à prendre ou à laisser.

Notre immeuble est un bateau ivre, qui avance au gré de son capitaine inexpérimenté. Le Titanic est destiné de foncer vers un iceberg, mais je DOIS monter aussi à bord, sans moi, le bateau ne partira pas. Vous êtes 99,99 % POUR, signez à votre seuls noms SVP. L'acte de base vous le permet. 

Autre possibilité eut été de reconnaître les erreurs et dire : prenons un autre architecte, à 5 %. La copropriété aurait gagné + de 100.000 EUR et le différend serait clôturé. Mais ça, c'est trop de demander. 

En conclusion : on me demande de me retirer, accepter que j'ai eu tord, quand tous les éléments objectifs disent, que j'ai raison. Et personne n'est capable de me contre-dire. Cracher à la figure de quelqu’un, sans arguments, c'est facile. 

Je ne peux pas de ne pas citer encore une réaction très passionnée

Vous êtes l'image personnifiée de la méchanceté , de la bêtise et de la médiocrité humaine Vous n'avez rien à faire dans notre immeuble

Je suis méchant avec les gens qui sont méchants avec moi. Je le reconnais volontiers.

monsieur szabo vous me faites tellement chier que vous me debectez.je perds de l argent a cause de votre mesquinerie et votre entrave mechante quand a l avance des travaux qui auraient deja etre entame depuis longemps.ma perte personnelle est de 2400 en 24mois preuve a l appui.je crois que bien calcule la charge supplementaire d interets pour la copropriete est de qq 200.000eur,200.000eur que j espere la copropriete vous fera payer.MOI,personnellement je vous promets que si vous prenez la parole a l assemblee rien que pour nous emmerder VOUS AUREZ MON POING SUR VOTRE GUEULE,j en ai marre de votre ego negatif et surdimensionne,pensez aux autres. mon nom est Michel Sluijzer,j habite avenue de Boetendael 120 a Uccle et mon Gsm est le 0473 528 008,a votre disposition.

Bien entendu les preuves citées de cet excellent mathématicien -manquent.

Déjà à l’époque que j’ai faisais partie du CG (mars 2008) j’avais suggéré à Mme la Présidente, qu’on choisisse nous même un avocat pour la copropriété. Mme Leroy avait directement couru demander conseil à l’Eminence Grise, qui a répondu : l’avocat est choisi par le Syndic. Avec cela la discussion était close.

Mais pourquoi avais-je demandé cela ?

Car – selon moi – il n’est pas sain, que l’avocat privé de M. Milis soit promu à ce poste. Mais ce n’est pas la seule raison. Aussi longtemps que l’avocat de l’immeuble est choisi et payé par le syndic, celui-ci lui sera inféodé, il ne pourra pas se prononcer en en toute objectivité dans le cas d'un différend entre la copropriété et le syndic. L’avocat de la copropriété aurait du être un avocat jeune, spécialisé dans les copropriétés, accessible (donc de Bruxelles) qui pourrait être consulté facilement et qui se consacrera corps et âme à nos dossiers.

Or, Me Laurent n’est pas spécialisé dans les copropriétés.

Son bureau est à Nivelles. Il vient régulièrement en retard à ses rendez-vous, voir au tribunal (donc fait attendre de gens, et les avocats de la partie adverse).  Me Laurent - qui en outre prétend d'être aussi juge - est probablement super-spécialisé, surtout dans les affaires commerciales, et gère de centaines des dossiers ; il traite quotidiennement 180 à 200 coups de fils par jour (GSM) en français, luxembourgeois, espagnol et anglais. Est-ce que c’est la personne idéale pour nous ? Je ne pense pas. Monsieur Milis lui a confié l’affaire de la récupération des honoraires indument perçus par Hoessen en 2008 ? Où en est-il cette affaire ? Réponse du Syndic. Ca suit son cours. C’est en peu court ça, n’est pas ?

Concerne : Demande d’inscription à l’ordre du jour AG 2011

Monsieur,

Je vous demande par la présente de mettre à l’ordre du jour de l’AG du 2011 les points suivants :

1)      Explication de M. Szabo concernant le raisons de son action en justice

2)      Débat et vote concernant la désignation d’un nouvel avocat pour la copropriété, par le Conseil de Copropriété

3)      Proposition de récompenser le travail des membres du Conseil de Copropriété nouvellement élus à l’hauteur de 40 EUR par réunion (10 réunions / an) et 60 EUR / réunion pour le Président. Les candidats devront motiver leur candidature et répondre aux questionnements des copropriétaires.

Veuillez agréer mes salutations

Monsieur,

Je ne vous connais pas et probablement vous ne me connaissez pas non plus. Je ne sais pas quelles sont vos compétences et quelles sont vos qualités humaines ou éthiques. Ce que je sais par contre de vous, que vous siégez au CG depuis deux ans (élu en votre absence), sans avoir jamais prononcé ne fusse qu’un mot aux AG. Vous n’avez jamais écrit aux copropriétaires ou fait rapport de vos activités aux gens qui vont élu.

Je vous écris à présent afin de vous demander de prendre position.

Vous savez certainement que je suis en procès contre la copropriété Orchidée, représenté par Monsieur Milis, syndic.

Vous devez aussi savoir (probablement) que monsieur Milis c’est fait élire syndic par un tour de passe-passe, sans être ouvertement candidat à ce poste, donc d’une manière totalement irrégulière. Je ne vous énumère pas les nombre d’irrégularités qu’il a commis depuis, je vais m’arrêter seulement à l’AG extraordinaire du 26 octobre 2009, à la ‘comédie’ intitulé « désignation d’architecte ». (Qui est actuellement contesté devant les tribunaux)

A cette réunion monsieur Milis a menti ou affirmé de choses manifestement fausses.

La convocation à l’AG contenait déjà 2 erreurs (ou mensonges) grossiers

1) Que l’introduction du permis d’urbanisme était compris dans le contrat d’architecte. FAUX ! Pag. 3 Contrat d’architecte : 1.2.2.3 « La présente mission ne comprend pas, le cas échéant la réalisation d’un dossier de demande de permis d’urbanisme »

2) Que le contrôle et assurance décennale EURACOR est compris. FAUX ! (Page 7 en bas + page 8)

« Ne sont pas comprises également : Toute assurance à souscrire par le MO telles que par exemple TRC ou décennale »

De plus, dans la séance Monsieur Milis avait prétendu qu’il avait contacté plusieurs architectes et bureaux d’architectes, mais personne n’était pas intéressé par le travail. Il a même affirmé, je cite : « Je ne peux toute de même pas mettre un revolver sur la tempe d’un architecte pour l’obliger à accepter ce chantier » Cependant, pour faire semblant de laisser jouer la concurrence, il présente quand même un « faux concurrent », bien entendu nettement plus cher (+50 %) qui ne pouvait avoir aucune chance. Monsieur Milis avait menti ! Monsieur Milis a triché ! (Ce type de tricherie - très courante - a été utilisé pendant des années par des agents et haut fonctionnaires du Régie des Bâtiment, pour l'attribution truqué des marchés ; nombreux sont actuellement mise en examen pour corruption et sous enquête judiciaire). On peut se demander, quelle était intérêt de M. Milis dans cette affaire ? Ou alors il a pris le premier venu sympa, et il est tombé sous ses charmes, sans faire un effort, pour chercher plus loin.

A l’Ordre d’Architectes de Bruxelles il y a 1452 architectes inscrits. J’ai contacté seulement une petite vingtaine, en leur proposant un honoraire STRICT de 5% sur le montant des travaux. J’ai reçu 5 réponses avec dossier complets et références. Voici les noms qui peuvent être vérifiés :

1) Architectes CERAU – José VANDEVOORDE

2) Janek BARAN

3) Luigi Bellello – Bureau Vizzion

4) Etienne BLAVE

5) Zdenek CERVINKA

(J’ai choisi au hasard parmi les 3 premières lettres de l’alphabet. Avec 1430 autre il y a encore un très large choix). Toutes ces personnes m'ont spontanémment envoyé des photos de leurs réalisations. C'est naturel : c'est leur carte de visite. Par ailleurs, c'est très curieux, que M. Cottenier n'a pas présenté une seule photo de ses chantiers. Etonant n'est pas !

Les honoraires réduits à 5 % au lieu de 8 % auraient fait gagner 100.000 EUR à la copropriété. (Mais le Syndic aurait du renoncer - peut être - à ses commissions.) Il semble toute de même étrange, que l’avocat de la copropriété et anciennement avocat privé et ami personnel du Syndic vient de Nivelles, et l’architecte choisi aussi – quand il y a autant de professionnels disponibles à Bruxelles. 5.000 avocats au Barreau de Bruxelles)

Autre mensonge de Monsieur Milis : (page 5 milieu du PV) « Les honoraires de M. Cottenier comprennent le tarif d’assurance. » Manisfestement FAUX. Voir contrat ! Monsier Milis ne savait probablement pas – ou il ne sait toujours pas – que est l’EURACOR et comment cela fonctionne. Monsieur Milis avait affirmé : « Monsieur Cottenier est un des seul, si pas le seul qui est reconnu par EURACOR, comme contrôleur.» Totalement FAUX ! Renseignez-vous ! Que Monsieur Cottenier peut-être désigné par l’EURACOR pour le contrôle d’un chantier  – c’est possible. Mais l’architecte d’un chantier ne pourra se faire contrôler lui-même.

Autre mensonge grossier du Syndic : page 5 « Si l’architecte fait monter le budget hors enveloppe présentée en AG de mars 2009, le projet prendra fin et son contrat aussi ». FAUX !

Voir  page 3 Contrat d’architecte : 1.2.2 « Le budget des travaux sur base d’une estimation provisoire s’élève hors taxes et honoraires à +/ - 3.300.000. Ce montant ne tient compte ni du remplacement des garde corps, ni de la réfection des parements ». (J’ajouterais, que ni des suppléments et dépassement de budgets etc. etc.) Le contrat d’architecte ne pourra nullement être rompu pour le motif de dépassement budgétaire, car cela ne figure pas explicitement dans le contrat. De plus, l’affirmation de Monsieur Milis est d’une bêtise monumentale : « le projet prendra fin » ?!?!? On pourrait – selon lui – arrêter le chantier à la moitié, c'est-à-dire les terrasses de colonnes A, B, C, D, E réparés et les autres non ? Et les propriétaires des colonnes F, G, H, etc. payeront pendant 15 ans pour les terrasses des autres ?

Autre mensonge du Syndic : « Le Syndic s’engage à tenter une nouvelle négociation  avec l’architecte désigné en fin de séance » Balivernes ! Au contraire, malgré la contestation de cette désignation, il lui paye 2 factures : le 21.01.2010 une facture 2.631,75 EUR et une autre le 26.05.2010 de 1996,50 EUR, pour des prétendues études préliminaires. Plus de 4.500 EUR pour du « vent » !

Le Syndic a beau de se targuer du résultat de 86 % de votes favorables à l’AG, s’il a sciemment trompé les gens.

Sont frauduleuses les décisions qui sont adoptées suite à des manœuvres ou à la communication d’informations contraires à la réalité. Doit être annulée la décision qui attribue la réalisation de travaux, à un entrepreneur, sur la base d’une offre présentée par le syndic comme étant la moins chère, alors qu’elle s’avère la plus onéreuse". http://copropriete-ejuris.be/actions-justice-copropriete....

Vous avez la une excellente opportunité de prouver votre loyauté à la copropriété et aux personnes qui vous ont élus. Par contre, si vous ne le faites pas, je vous mettrai dans le « même sac » que vos deux acolytes qui siègent au CG, qui sont depuis longue date des marionnettes du Syndic.

Le Syndic ferait mieux de dépenser l’argent de la copropriété à consulter un juriste compétent avant de signer un contrat calamiteux, car ni lui-même, ni ses conseillers, ne sont pas en mesure d’analyser ou négocier un contrat.

Veuillez agréer mes salutations

Je m'imagine tout le monde. Alors, il suffit d'aller à la permanence du Syndic et de lui demander de négocier le contrat de l'architecte à la baisse. A 5 % au lieu de 8 % qu'il demande : gain pour l'immeuble :

100.000 EUR

Actuellement le Syndic et ses amis se réjouissent que la copropriété dépensera cette somme en plus, par rapport à un autre architecte ou bureau, que le syndic aurait du trouver. Encore bravo ! Au tableau des architectes à Bruxelles sont inscrits 1420 personnes. J'en ai contacté une vingtaine, par e-mail, en imposant une seul condition : honoraires 5 %. Plus de 5 bureaux ont répondu favorablement, avec des références, photos, etc. etc.

Comme quoi, si on veut, on peut.